Hausverkauf nach Scheidung – Spekulationssteuer trotz Eigennutzung?

[RentnerInRente_Hedwig]

Guten Tag zusammen, ich wende mich hier mal mit einem doch recht komplizierten Thema an euch, weil mir das Finanzamt und auch mein Steuerberater bisher keine wirklich befriedigende Antwort gegeben haben – oder ich verstehe sie nicht richtig. Mein Mann und ich trennen uns nach 34 Jahren Ehe. Das ist schwer genug. Nun möchten wir unser gemeinsames Haus in Würzburg verkaufen, das wir seit gut 6 Jahren besitzen (Kauf war im März 2018). Wir haben dort die ganze Zeit zusammen gewohnt, bis meine Frau – Verzeihung, mein Mann – vor etwa 8 Monaten ausgezogen ist. Seitdem wohne ich allein darin. Jetzt meine Frage: Müssen wir Spekulationssteuer zahlen? Ich dachte immer, bei selbstgenutztem Eigentum entfällt die Spekulationssteuer. Aber stimmt das auch dann noch, wenn einer der Eigentümer schon ausgezogen ist? Die 10-Jahresfrist haben wir ja noch nicht erreicht (Verkauf wäre voraussichtlich Anfang 2025). Ich habe gelesen, dass es da Unterschiede geben soll, je nachdem wer noch drin wohnt und ob der Auszug freiwillig war oder nicht. Aber ich blicke da ehrlich gesagt nicht mehr durch. Hat jemand von euch ähnliche Erfahrungen gemacht oder weiß genaueres? Vielen Dank im Voraus. Hedwig

[DepotDaddy_Dortmund]

Hey Hedwig, erstmal sorry für die Situation – Scheidung + Hausverkauf gleichzeitig ist wirklich kein Spaß. Zur Frage: Die gute Nachricht zuerst. Du wohnst noch drin, und das ist entscheidend. Nach § 23 EStG ist ein Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst genutzt wurde. Das nennt sich die "3-Jahres-Regel" (vereinfacht gesagt). Da du noch drin wohnst, bist du auf der sicheren Seite – zumindest für deinen Anteil. Der kritische Punkt ist eher dein Mann: Er ist seit 8 Monaten draußen. Für seinen Anteil könnte es knapp werden, wenn das Finanzamt argumentiert, er hat die Eigennutzung aufgegeben. Aber: Es gibt Urteile, die bei einvernehmlicher Trennung und geplantem Verkauf auch für den ausgezogenen Partner Steuerfreiheit gewähren. Das ist leider keine Garantie. Ich würde einen Steuerberater fragen, der auf Immobilien spezialisiert ist – nicht irgendeinen Generalisten. ?

[Festgeld_Friederike]

Ich möchte hier etwas Präzision hinzufügen, weil der Teufel wirklich im Detail steckt. Die Steuerfreiheit nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG greift bei Eigennutzung in zwei Varianten: entweder durchgehende Nutzung für mindestens 10 Jahre (die haben Sie nicht) oder Nutzung im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Wichtig: Es geht um Kalenderjahre, nicht um volle 12-Monate-Perioden. Für Ihren Anteil dürfte Steuerfreiheit gelten, sofern Sie 2025 verkaufen und 2023 sowie 2024 durchgehend selbst bewohnt haben – was der Fall zu sein scheint. Für den Anteil Ihres Mannes: Er ist seit ca. 8 Monaten ausgezogen, also wohl Mitte 2024. Das bedeutet, er hat 2024 nicht mehr durchgehend selbst genutzt. Das Finanzamt könnte hier eine Steuerpflicht für seinen Hälfteanteil sehen. Der Gewinn wird dann anteilig berechnet. Mein dringender Rat: Suchen Sie einen Fachanwalt für Steuerrecht oder einen auf Immobilien spezialisierten Steuerberater auf. Das ist kein Fall für einen allgemeinen Lohnsteuerhilfeverein.

[ETF_Entdecker_Eddi]

warte mal kurz – also wenn ich das richtig verstehe, könnte der Mann Steuer zahlen müssen, die Frau aber nicht? obwohl es dasselbe Haus ist?? ? das klingt so absurd aber okay, deutsches Steuerrecht halt lol @Festgeld_Friederike hat das gut erklärt glaub ich. Aber Hedwig, ich würd auf jeden Fall bevor ihr einen Kaufvertrag unterschreibt zu nem Steuerberater. Nicht danach. Weil wenn der Verkauf erstmal durch ist kann man nix mehr ändern.

[GratisGiroGregor]

Kleiner Einwurf: Es kommt auch auf den tatsächlichen Gewinn an. Wenn ihr das Haus 2018 für z.B. 300.000 € gekauft habt und jetzt für 380.000 € verkauft, wäre der steuerpflichtige Gewinn für den Anteil des Mannes theoretisch 40.000 € (sein halber Anteil am Gewinn von 80.000 €). Je nach seinem sonstigen Einkommen könnte das mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden – sagen wir 30–42%, das wären dann 12.000–16.800 € Steuer. Aber: Kosten für Notar, Makler, Renovierungen etc. können den Gewinn mindern. Da lohnt sich wirklich eine genaue Aufstellung. Und ja, @ETF_Entdecker_Eddi hat recht – das ist tatsächlich so, zwei Eigentümer, zwei steuerliche Beurteilungen. Willkommen in Deutschland. ?

[WGKostenWenke]

okay ich bin zwar nur Studentin und hab keine Ahnung von Immobilien aber eins versteh ich nicht – kann man das nicht irgendwie timen? also wenn er nochmal kurz einzieht oder so? ? frag für einen Freund (sorry ich weiß das klingt absurd aber ich hab mal gehört dass Leute sowas machen)

[DepotDaddy_Dortmund]

WGKostenWenke schrieb:kann man das nicht irgendwie timen? also wenn er nochmal kurz einzieht oder so? Wenke, ich mag den Gedanken ? – aber nein, das geht nicht so einfach. Das Finanzamt schaut auf die tatsächliche Nutzung, nicht auf bloße Ummeldungen. Wenn jemand sich ummelden lässt aber nachweislich woanders wohnt (Strom, Telefon, Kontoauszüge mit anderer Adresse etc.), wird das als Scheinnutzung gewertet und kann sogar als Steuerhinterziehung ausgelegt werden. Also lieber nicht. ?

[Teilzeitsparer_Tobi]

hab mich mal kurz durch ein paar Steuerurteile gewühlt (ja ich weiß, Freitagabend lol) – es gibt tatsächlich ein BFH-Urteil von 2021 (IX R 27/19 glaub ich), wo es darum ging ob bei Trennung und anschließendem Verkauf beide Parner die Eigennutzungsregel nutzen können. Der BFH hat da ziemlich klar gesagt: maßgeblich ist die eigene Nutzung des jeweilgen Eigentümers. Also für Hedwig könnte das heißen: ihr Anteil → steuerfrei, weil sie noch wohnt. Mann-Anteil → kommt auf den genauen Zeitraum an. Aber ich bin kein Steuerberter, also bitte nicht als Beratung verstehen ?

[StudentSpartipp_Sven]

@Teilzeitsparer_Tobi Respekt dass du da nachgegraben hast. Ich frag mich aber ob das Urteil wirklich 1:1 passt – bei dem Fall von Hedwig sind es ja Miteigentümer zu je 50%, und die steuerliche Beurteilung gilt dann für jeden Anteil separat. Das wäre eigentlich fast zu fair für deutsche Verhältnisse ? Hedwig, eine praktische Frage: Habt ihr schon einen ungefähren Kaufpreis im Kopf? Und wisst ihr was ihr damals bezahlt habt? Dann könnte man wenigstens grob abschätzen ob überhaupt ein relevanter Gewinn da ist.

[RentnerInRente_Hedwig]

Hallo und vielen Dank für all eure Antworten – ich bin wirklich überwältigt, wie ausführlich ihr das erklärt habt. @StudentSpartipp_Sven: Wir haben das Haus 2018 für 295.000 Euro gekauft. Ein Makler hat uns jetzt 410.000 Euro als realistischen Verkaufspreis genannt, also wäre der Gewinn grob 115.000 Euro, davon jeweils die Hälfte für uns beide. @Festgeld_Friederike: Ihre Erklärung mit den Kalenderjahren hat mir sehr geholfen. Wenn ich das richtig verstehe, müsste ich mir keine Sorgen machen, weil ich 2023, 2024 und auch 2025 (Verkaufsjahr) im Haus wohne. Für meinen Mann sieht es schlechter aus. Ich werde auf jeden Fall einen spezialisierten Steuerberater aufsuchen. Gibt es da eine Empfehlung wie man so jemanden findet? Ich kenne nur unseren bisherigen der macht hauptsächlich Einkommensteuer für Rentner.