Warum steigen Mietpreise weiter, obwohl die Zinsen hoch waren — logisch macht das für mich keinen Sinn

[NullzinsNervensäge]

Ich sitze hier und reibe mir die Augen. Nach 35 Jahren im Bankwesen dachte ich, ich hätte die Grundmechanismen der Märkte einigermaßen verstanden — aber dieser Immobilienmarkt bringt mich ehrlich gesagt ins Grübeln. Die EZB hat die Leitzinsen innerhalb kürzester Zeit von 0 auf über 4 Prozent angehoben. Bauzinsen lagen plötzlich bei 4 bis 5 Prozent statt bei 1 Prozent. Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in vielen Städten tatsächlich um 10 bis 20 Prozent gefallen. Soweit, so nachvollziehbar — der Markt reagiert auf höhere Finanzierungskosten. Aber die Mieten? Steigen munter weiter. In München, Hamburg, Berlin, Frankfurt — überall dasselbe Bild. Meine Nichte zahlt in Köln seit 2022 dreimal umgezogen und jedes Mal mehr als vorher. Meine Logik war: Wenn Kaufen teurer wird, werden mehr Leute Eigentümer — nein, warte, andersherum: Wenn Kaufen teurer wird, bleibt man Mieter, erhöht also die Mietnachfrage. Das sehe ich ein. Aber gleichzeitig sollten doch auch potenzielle Vermieter-Investoren abgeschreckt sein, was das Angebot stabilisiert? Ich verstehe den Mechanismus offensichtlich nicht vollständig. Kann mir jemand erklären, warum Zinshöhe und Mietpreise scheinbar entkoppelt sind? Ich bin für sachliche Erklärungen dankbar, keine politischen Grundsatzdebatten bitte.

[SparquoteQueen_Quirina]

Das ist eigentlich ein klassisches Angebotsschock-Problem, das durch den Zinsanstieg noch verschärft wurde. Der Kernpunkt: Hohe Zinsen verteuern nicht nur den Kauf für Selbstnutzer, sondern machen vor allem Neubau unrentabel. Bauträger rechnen ihre Projekte mit Finanzierungskosten durch — wenn die Zinsen explodieren und gleichzeitig die Materialkosten nach Corona noch oben sind, lohnt sich Bauen schlicht nicht mehr. Viele Projekte wurden 2022/2023 einfach auf Eis gelegt oder ganz gestrichen. Weniger Neubau bedeutet: Das Angebot an Mietwohnungen wächst nicht. Die Nachfrage aber schon — Bevölkerungswachstum, Zuzug in Städte, mehr Single-Haushalte. Ergebnis: Mietpreise steigen. Deine Nichte ist also ein Opfer des Neubaueinbruchs, nicht der Spekulation. Das macht es leider nicht besser für sie. ?

[FrugalistFinn_aus_Kiel]

Kurze Ergänzung zu Quirinas Punkt: Es gibt noch einen weiteren Effekt, den viele vergessen. Wer vorher vielleicht gekauft hätte — junges Pärchen, solides Einkommen — kann jetzt nicht mehr kaufen, weil die Finanzierung bei 4,5% Zinsen und gleichzeitig noch hohen Kaufpreisen einfach nicht mehr aufgeht. Diese Leute bleiben zwangsläufig im Mietmarkt. Das sind genau die zahlungskräftigen Mieter, die dann auch bereit sind, 1.500 Euro kalt für eine 70qm-Wohnung zu zahlen. Also kurz zusammengefasst: Hohe Zinsen pumpen kaufwillige Menschen zurück in den Mietmarkt rein. Das erhöht die Nachfrage dort, während das Angebot durch den Neubaustopp schrumpft. ? Klassische Zwickmühle. Und die Politik sitzt dabei und schaut zu, als wär's ein Naturspektakel.

[DepotDebütantin_Dana]

okay ich lern das gerade in meinem VWL-Seminar und selbst da hat der Prof erstmal 20 Minuten gebraucht um das zu erklären ? der Witz ist ja: der Immobilienmarkt reagiert super langsam auf Signale. eine Fabrik kann in 3 Monaten mehr produzieren. aber eine Wohnung bauen dauert 3-5 Jahre. deswegen gibt es immer diese komischen Zeitverzögerungen wo Angebot und Nachfrage total auseinanderlaufen ?️ und dann kommt halt noch dazu dass viele Bestandsvermieter einfach gar nix verkaufen wollen. warum auch? die haben oft zu 1% finanziert und sitzen auf nem fetten Polster. die können locker warten und die Miete erhöhen.

[RoswithaSpartStreng]

Ich möchte noch einen Aspekt hinzufügen, der in dieser Diskussion oft zu kurz kommt: die Baukosten. Selbst wenn die Zinsen wieder sinken würden, bleibt das Neubau-Problem bestehen. Lohnkosten im Baugewerbe sind seit 2020 um gut 25 bis 30 Prozent gestiegen. Materialkosten — Stahl, Beton, Dämmstoffe — ebenfalls massiv. Dazu kommen verschärfte Energieeffizienzanforderungen durch das GEG, die jeden Neubau nochmals verteuern. Ein Neubau in einer deutschen Großstadt kostet heute 4.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter Herstellungskosten. Um das zu amortisieren, müsste die Kaltmiete bei 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter liegen. Das ist in vielen Lagen schlicht nicht erzielbar — also wird nicht gebaut. Das Angebotsproblem wird uns daher noch viele Jahre begleiten, unabhängig vom Zinsniveau.

[ETF_Zweifler_Egon]

Ich weiss ja nicht, aber irgendwie klingt das alles nach nachträglicher Erklärung. Als die Zinsen stiegen haben alle gesagt „jetzt fallen die Immopreise" — und Kaufpreise sind tatsächlich gefallen. Nur Mieten nicht. Wäre die gleiche Logik nicht auch auf Mieten anwendbar gewesen? Bin kein Ökonom, aber ich trau Marktprognosen generell nicht mehr so viel. Mein Nachbar hat 2022 verkauft weil er dachte der Markt bricht komplett ein — der ärgert sich heute noch.

[BonusMeilen_Boris]

@ETF_Zweifler_Egon Das ist kein nachträgliches Rationalisieren, das ist tatsächlich gut dokumentierte Ökonomie. Der Unterschied zwischen Kauf- und Mietmarkt ist strukturell: Kaufmarkt: Reagiert relativ schnell auf Zinsen, weil Finanzierungskosten direkt in die Kaufentscheidung eingehen. Käufer rechnen monatliche Raten durch. Mietmarkt: Reagiert auf Angebot vs. Nachfrage, nicht primär auf Zinsen. Und das Angebot ist — wie hier schon erklärt — kurzfristig quasi unelastisch. Du kannst keine Wohnung aus dem Boden stampfen, wenn du sie brauchst. ? Das ist übrigens der Grund, warum die meisten Ökonomen schon 2022 gesagt haben, dass steigende Zinsen die Mietpreise eher erhöhen als senken werden. Wurde halt in der Presse nicht so laut kommuniziert.

[DispoFlüchtling_Dennis]

ich versteh nur bahnhof bei dem ganzen zeugs aber eins weiß ich: ich zahl seit nem jahr 850 euro warm für 28qm und das is echt ned witzig ? irgendwelche theorien helfen mir da auch ned weiter lol wann hört das auf??? kann mir das jemand sagen

[Sparfuchs1985]

@DispoFlüchtling_Dennis Kurze ehrliche Antwort: So schnell nicht. Schau mal auf die Zahlen des Pestel-Instituts — Deutschland bräuchte ca. 400.000 neue Wohnungen pro Jahr, gebaut werden aktuell vielleicht 230.000. Das Defizit akkumuliert sich Jahr für Jahr. 850 Euro warm für 28qm ist übrigens leider in vielen Städten heute Realität. Vor zehn Jahren wäre das Wucher gewesen, heute ist das „Markt". Langfristig hilft nur eines: entweder Angebot massiv erhöhen oder Nachfrage reduzieren. Beides ist politisch schwierig. Also: Geduld haben oder Alternativen suchen — WG, günstigere Stadt, was auch immer passt.

[Dispofreiheit_Detlef]

Was ich noch nie verstanden hab: warum baun die Kommunen nicht selber mehr? In Frankfurt, München, wo auch immer — die sitzen auf riesigen Grundstücken und tun nix damit. Mein Kumpel arbeitet bei nem Bauamt und der sagt die Genehmigungsverfahren dauern im Schnitt 4 bis 6 Jahre. 4 bis 6 JAHRE für ne Baugenehmigung! Das is doch das eigentliche Problem. Nicht die Zinsen, nicht die Spekulation — sondern das die Verwaltung so lahm ist das Wohnungsbau einfach ned vorrankommt. Ich hab schon Projekte gesehen wo der Rohbau fertg war und die Abnahme nochmal 2 Jahre gedauert hat. Sowas macht doch jeden Investor verrückt.